Services

Ihre Fragen zum Thema Immobilienverkauf  -  Unsere Antwort

In dieser Rubrik können Sie uns Ihre Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf stellen. Wöchentlich wählen wir eine Frage aus, die wir hier auf dieser Seite beantworten. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen unsere Seite Verkaufen

Frage:
Was ist eine Teilungserklärung?

Antwort:
Die Teilungserklärung ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In § 8 WEG steht, dass der Grundstückseigentümer das Eigentum in sogenannte Miteigentumsanteile aufteilen kann. Mit jedem Anteil ist das Sondereigentum an einer ganz bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. Büro, Laden etc., (Teileigentum) eines Gebäudes verbunden. Das gilt für bestehende oder erst noch zu errichtende Gebäude. Die Miteigentumsanteile werden in 1.000stel, gelegentlich auch bei großen Wohnanlagen in 10.000stel ausgedrückt.

In der Teilungserklärung steht also, welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ebenso werden die sogenannten Sondernutzungsrechte begründet, z. B. Stellplätze, Gartenflächen usw. Zur Teilungserklärung gehört ein Aufteilungsplan, damit man sieht, was zu wem gehört. Hierbei sind natürlich die Vorgaben des WEG zu beachten.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein und wir beim Grundbuchamt dokumentiert.


Frage:
Wir wollen eine Eigentumswohnung in München vom Bauträger kaufen. In der Teilungserklärung steht, dass der Bauträger das Recht hat, die Teilungserklärung nachträglich ohne unsere Zustimmung zu ändern. Ist das so korrekt?

Antwort:
Das wird oft gemacht, um dem Bauträger eine gewisse Flexibilität einzuräumen, um auf Wünsche späterer Käufer eingehen zu können. Ansonsten müsste der Bauträger im Falle einer notwendigen Änderung der Teilungserklärung immer alle Eigentümer zum Notar bringen. Bei größeren Wohnanlagen kann das sehr aufwendig werden und mit vielen Kosten verbunden sein. Damit diese Vollmacht nicht ausgenutzt wird, haben die Gerichte derartigen Klauseln enge Grenzen gesetzt. Es dürfen zum Beispiel keine Wertminderungen oder Kosten entstehen. Zusätzlich muss diese Vollmacht zeitlich befristet sein. Hier sollte ein Termin genannt sein und keine schwammige Erklärung wie "diese Vollmacht gilt bis alle Wohnungen verkauft wurden". Das kann dazu führen, dass sich der Bauträger ein unbefristetes Recht zur Änderung der Teilungserklärung einräumt, in dem er einfach eine Wohnung im Eigentum behält.
Sollten Sie Zweifel an der Teilungserklärung haben, empfehlen wir, sich fachkundigen Rat bei einem Fachanwalt einzuholen. Hier ist der Verband Haus und Grund oder auch der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum zu nennen.


Frage:
Wir haben vor neun Jahren eine Eigentumswohnung in München gekauft und wollen diese nun verkaufen. Wir gehen davon aus, dass die Wohnung nun einiges mehr Wert ist. Müssen wir nun nach dem Verkauf der Eigentumswohnung Steuern bezahlen?

Antwort:
Vorab muss ich sagen, dass ich aus rechtlichen Gründen keine Steuerberatung machen dürfen. Da empfehle ich Ihnen, sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen. Allerdings kann ich einige allegemeine Informationen geben, die wahrscheinlich weiterhelfen.
Sie haben nicht geschrieben, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermietet haben. Bei einer länger als 3 Jahren, zum Zeitpunkt des Verkaufs selbst bewohnten Wohnung muss auf den Verkauf keine Steuer bezahlt werden. Haben Sie die Wohnung vermietet, müssen Sie eine Frist von 10 Jahren abwarten, da Sie ansonsten Spekulationssteuer bezahlen müssen. Da man vom Erlös einige Posten wieder abziehen kann, sollte man von einem Steuerberater berechnen lassen, ob sich ein vorzeitiger Verkauf rechnet. Ansonsten würde ich einfach das eine Jahr, das zur Frist fehlt, abwarten.

Ein paar allgemeine Informationen zum Thema Steuern finden Sie hier: https://www.anwalt.org/steuerrecht/


Frage:
Ich habe mich entschlossen, meine Eigentumswohnung zu verkaufen und das Geld für den Kauf eines Hauses einzusetzen. Die Wohnung ist allerdings vermietet. Kann ich die Wohnung verkaufen, obwohl sie vermietet ist?

Antwort:
Ja, das ist möglich. Generell gilt, Kauf bricht nicht Miete. Ein Käufer übernimmt den Mietvertrag zu unveränderten Konditionen und fungiert ab Eigentumsübergang als Vermieter der Wohnung.
Ich empfehle, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und über Ihre Absicht, die Wohnung zu verkaufen, zu informieren, vielleicht will er sie ja selbst kaufen. Proaktiv auf den Mieter zuzugehen, ist die beste Lösung, da Sie spätestens bei den Verkaufsaktivitäten (Exposéerstellung, Besichtigungen etc.) auf die Mithilfe des Mieters angewiesen sind.


Frage:
Da wir nicht vor Ort sind, wollen wir einem Immobilienmakler den Verkauf unserer geerbten Wohnung in München übergeben. Wir waren bereits mit verschiedenen Maklern in Kontakt, die aber alle unterschiedliche Angaben über den Wert der Wohnung gemacht haben. Wie können wir denn feststellen, welcher Makler seriös arbeitet?

Antwort:
Das wird eine schwierige Aufgabe. Leider ist die Bezeichnung Immobilienmakler an keinerlei Mindestqualifikation gebunden. Ich kann Ihnen nur empfehlen, gezielt nachzufragen: Berufsausbildung, Mitglied im Berufsverband IVD, Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, Zertifizierung nach DIN EN 15733. Wer das positiv beantworten kann, macht im Normalfall auch eine gute Arbeit. In jedem Fall sollten Sie sich aber eine verbindliche Bewertung schriftlich bestätigen lassen. Sie sollten sich nicht mit Begriffen wie „Markteinschätzung“, „unverbindlicher Marktwert“ zufrieden geben. Ein guter Makler kann den Wert einer Wohnung ziemlich genau feststellen. Leider gibt es auch Makler, die nur einen zu hohen zu erzielenden Preis aufrufen, um den Auftrag zum Verkauf der Immobilien zu erhalten. Wenn Sie dies schriftlich haben, haben Sie im Falle einer Schadensersatzklage gute Chancen. Wenn das vorkommt, sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Wir dürfen hier keine Rechtberatung durchführen.


Schattenseiten des Immobilienbooms

Seit der Krise am Finanzmarkt in 2009 investieren wieder viele Privatanleger in Immobilien. Dieser Run auf Wohnungen zur Kapitalanlage hat aber auch seine Schattenseiten. Auf dem Markt tummeln sich bereits wieder die unseriösen Anbieter, die nur „Ihr Bestes“ wollen, nämlich Ihr Geld. Dabei handelt es sich nicht nur um Makler sondern auch um Verkäufer, die ihre minderwertigen Objekte zu Höchstpreisen an die Frau oder den Mann bringen wollen.

Der Normalkäufer ist kein Profi auf dem schwierigen Gebiet Immobilien. Viele Käufer leiden auch unter Selbstüber-schätzung. Die Lektüre von ein paar Artikeln oder Büchern beschert zwar ein gewisses Grundverständnis, aber ein Fachmann wird man dadurch nicht. Sichern Sie sich daher den Rat von unabhängigen Experten (Architekten, Bauingenieure, Sachverständige etc.). Diese Kosten von ein paar Hundert Euro sind schnell aufgewogen, denn ein fachmännischer Rat kann mehrere Tausend Euro sparen (z.B. überteuerte Immobilie, Instandhaltungsstau, Schäden etc.).

Hüten Sie sich vor dem Rat selbsternannter Fachleute. Ein Freund, der einmal im Leben eine Wohnung verkauft oder gekauft hat, ist kein Immobilienspezialist. Suchen Sie lieber unabhängige Immobilienberatung
Sie möchten verkaufen?
Sie möchten verkaufen ?
Senden Sie uns jetzt eine unverbindliche Verkaufsanfrage - wir begleiten Sie zuverlässig beim gesamten Verkaufsprozess.
GG Real Estate e.K.
Talangerstraße 29
82152 Krailling
Tel.: 089 - 13 94 73 63
Fax: 089 - 75 94 08 19
Kontaktformular
*Pflichtfelder
Bitte warten. Ihre Anfrage wird bearbeitet
Diese Seite verwendet Cookies, um Ihnen als Nutzer das bestmögliche Nutzererlebnis zu ermöglichen. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich mit unserem Einsatz von Cookies einverstanden. Details erfahren Sie hier.

Nach oben