Kaufvertrag geplatzt! Wer zahlt?

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Verkaufsverhandlungen können sich manchmal länger hinziehen. Das ist immer dann der Fall, wenn vor der Beurkundung noch Fragen zu klären sind, die entscheidende Bedeutung haben, zum Beispiel zu Altlasten, Emissionen, Eigentumsverhältnissen, Nutzungsmöglichkeiten oder der Art der Bebaubarkeit. Schließlich will der Käufer sicher sein, dass er seine Pläne umsetzen kann. Ob die Verhandlungen erfolgreich sind oder abgebrochen werden, hängt nicht nur von der Geduld und dem Geschick der Beteiligten ab, sondern hauptsächlich von der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstandes.

Wenn der Verkäufer eines Grundstücks irgendwann nicht länger warten will und die Vertragsverhandlungen abbricht, steht ihm das zu, und zwar auch dann, wenn er weiß, dass der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Der Verkäufer muss sich auch nicht vorwerfen lassen, er handele treuwidrig und sei deshalb zum Schadensersatz verpflichtet.

In dem zugrunde liegenden Fall (BGH, 13.10.2017, Az. V ZR 11/17 ) klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, weil der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis noch zu erhöhen. Eine Einigung konnte letztlich nicht erzielt werden.

Die Klage des verhinderten Käufers blieb erfolglos. Der BGH wies darauf hin, dass jede Partei bis zur Beurkundung das Recht hat, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder dessen Regelungen zu modifizieren. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich.

Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Entscheiden treffen, die ihre Vermögenssituation betreffen. Sollte das ausnahmsweise nicht möglich sein, können Regelungen zu vorvertraglichen Schadensersatzpflichten in einem sogenannten Letter of Intent festgehalten werden.

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