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Häufige Fragen zum Thema Immobilienverkauf

Hier beantworten wir Ihre häufigsten Fragen, die Sie uns rund um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie stellen.

 

„Wir interessieren uns für eine 4-Zimmer Wohnung in München-Nymphenburg. Der Makler bietet diese Wohnung in einem „Offenen Bieterverfahren“ an. Was bedeutet das? Sollen wir mitbieten?“

Offenes Bieterverfahren bedeutet, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, die Wohnung zu einem Gebotspreis, auch wenn es das höchste Gebot ist, tatsächlich zu verkaufen. Es ist also keine klassische Versteigerung. Unserer Meinung nach machen derartige Bieterverfahren nur bei Liebhaberobjekten oder besonderen Objekten Sinn. Hier kann es tatsächlich sein, dass ein Interessent bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen, als es dem Verkehrswert entspricht.

Ein „normales“ Objekt hat einen Preis, den der Verkäufer oder sein beauftragter Makler nach klassischen Wertermittlungsverfahren bestimmen kann. Diese Bieterverfahren werden oft angewandt in der Hoffnung, dass sich ein Käufer zu einem überhöhten Angebot hinreisen lässt. Im Normalfall funktioniert das aber nicht. Einem unerfahrenen Käufer können wir nur abraten, an derartigen Verfahren teilzunehmen.

Es gibt hier auch ein rechtliches Problem. Lässt sich der Makler nur vom Käufer bezahlen, schuldet er diesem auch seine ganze Loyalität. Die Intention eines Käufers ist es aber immer, eine Immobilie zu einem möglichst niedrigen Preis zu erwerben. Führt der Makler ein Bieterverfahren mit der Suche nach dem höchstmöglichen Preis durch, ist dieses Ziel des Käufers eher nicht möglich. Ob der Makler dann noch seine Provision verdient hat, ist wohl mehr als zweifelhaft.

 


 

„Wie finden wir einen realistischen Preis für den Verkauf unserer selbstgenutzten Eigentumswohnung?“

Wenn Sie kein Gutachten erstellen lassen wollen, geben Ihnen sicherlich die Inserate in den Immobilienportalen einen ersten Anhaltspunkt. Allerdings sind diese Angebotspreise teilweise heillos überzogen und können gar nicht realisiert werden. Ein Abschlag zwischen 10 und 20 % ist realistisch. Außerdem sollten Sie die Anzeigen sehr genau mit Ihrer Wohnung vergleichen. Eine modernisierte Wohnung wird natürlich einen höheren Verkaufspreis ergeben. Vergeben Sie beim Vergleich Plus- und Minuspunkte, so werden Sie die Vergleichswohnung und Ihre gut einschätzen können. Sie können Ihre Wohnung sicherlich mit einem leichten Aufschlag auf den Marktpreis anbieten, aber je höher Sie diesen überschreiten, desto länger wird sie am Markt und umso schwieriger wird der realistische Preis zu erzielen sein. Der Nachteil des Internets: Jeder Interessent kann schnell prüfen, wie lange ein Objekt zu welchen Preisen angeboten wurde.

 


 

„Was ist eine Teilungserklärung?“

Die Teilungserklärung ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In § 8 WEG steht, dass der Grundstückseigentümer das Eigentum in sogenannte Miteigentumsanteile aufteilen kann. Mit jedem Anteil ist das Sondereigentum an einer ganz bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. Büro, Laden etc., (Teileigentum) eines Gebäudes verbunden. Das gilt für bestehende oder erst noch zu errichtende Gebäude. In der Teilungserklärung steht also, welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ebenso werden die sogenannten Sondernutzungsrechte begründet, z. B. Stellplätze, Gartenflächen usw. Zur Teilungserklärung gehört außerdem ein Aufteilungsplan, damit man sieht, was zu wem gehört. Hierbei sind natürlich die Vorgaben des WEG zu beachten. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein und wird beim Grundbuchamt dokumentiert.

 


 

„Wir wollen eine Eigentumswohnung in München vom Bauträger kaufen. In der Teilungserklärung steht, dass er das Recht hat, die Teilungserklärung nachträglich ohne unsere Zustimmung zu ändern.“

Das wird oft gemacht, um dem Bauträger eine gewisse Flexibilität einzuräumen, auf Wünsche späterer Käufer eingehen zu können. Ansonsten müsste er im Falle einer notwendigen Änderung der Teilungserklärung immer alle Eigentümer zum Notar bringen. Bei größeren Wohnanlagen kann das sehr aufwendig werden und mit vielen Kosten verbunden sein. Damit diese Vollmacht nicht ausgenutzt wird, haben die Gerichte derartigen Klauseln enge Grenzen gesetzt. Es dürfen z. B. keine Wertminderungen oder Kosten entstehen. Zusätzlich muss diese Vollmacht zeitlich befristet sein. Hier sollte ein Termin genannt sein und keine schwammige Erklärung wie „diese Vollmacht gilt, bis alle Wohnungen verkauft wurden“. Das kann dazu führen, dass sich der Bauträger ein unbefristetes Recht zur Änderung der Teilungserklärung einräumt, in dem er einfach eine Wohnung im Eigentum behält. Sollten Sie Zweifel an der Teilungserklärung haben, empfehlen wir, sich fachkundigen Rat bei einem Fachanwalt einzuholen.

 


 

„Wir haben vor neun Jahren eine Wohnung gekauft und wollen nun verkaufen. Wir gehen davon aus, dass die Wohnung jetzt einiges mehr wert ist. Müssen wir nach dem Verkauf Steuern zahlen?“

Vorab müssen wir sagen, dass wir keine Steuerberatung machen dürfen. Da empfehlen wir Ihnen, sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen. Allerdings können wir einige allgemeine Informationen geben. Sie haben nicht geschrieben, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermietet haben. Bei einer zum Zeitpunkt des Verkaufs seit mehr als 3 Jahren selbst bewohnten Wohnung muss auf den Verkauf keine Steuer bezahlt werden. Haben Sie sie vermietet, müssen Sie eine Frist von 10 Jahren abwarten, weil ansonsten Spekulationssteuer anfällt. Da man vom Erlös einige Posten wieder abziehen kann, sollte man von einem Steuerberater berechnen lassen, ob sich ein vorzeitiger Verkauf rechnet.

 


 

„Ich habe mich entschlossen, meine Wohnung zu verkaufen und das Geld für den Kauf eines Hauses einzusetzen. Die Wohnung ist allerdings vermietet. Kann ich sie dennoch verkaufen?“

Ja, das ist möglich. Generell gilt, Kauf bricht nicht Miete. Ein Käufer übernimmt den Mietvertrag zu unveränderten Konditionen und fungiert ab Eigentumsübergang als Vermieter der Wohnung. Ich empfehle, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und ihn über Ihre Verkaufsabsicht zu informieren, vielleicht will er sie ja selbst kaufen. Und spätestens bei den Verkaufsaktivitäten (Exposéerstellung, Besichtigungen etc.) sind Sie ja doch auf seine Mithilfe angewiesen.

 


 

„Wir waren bereits mit mehreren Maklern in Kontakt, die alle verschiedene Angaben zum Wert unserer zu verkaufenden Wohnung gemacht haben. Wie stellen wir fest, welcher Makler seriös arbeitet?“

Leider ist die Bezeichnung Immobilienmakler an keine Mindestqualifikation gebunden. Ich kann Ihnen nur empfehlen, gezielt nachzufragen: Berufsausbildung, Mitglied im Berufsverband IVD, Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, Zertifizierung nach DIN EN 15733. Wer das positiv beantworten kann, macht im Normalfall auch eine gute Arbeit. In jedem Fall sollten Sie sich aber eine verbindliche Bewertung schriftlich bestätigen lassen und nicht mit Begriffen wie „Markteinschätzung“, „unverbindlicher Marktwert“ zufrieden geben. Ein guter Makler kann den Wert einer Wohnung ziemlich genau feststellen, es gibt aber leider auch Makler, die nur einen zu hohen zu erzielenden Preis aufrufen, um den Verkaufsauftrag zu erhalten. Wenn Sie dies schriftlich haben, haben Sie im Falle einer Schadensersatzklage gute Chancen. Wenn das vorkommt, sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Wir dürfen hier keine Rechtberatung durchführen.