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Neues Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision

Für einen schnellen Überblick empfehlen wir unser Video Maklerprovision auf YouTube.

Der Deutsche Bundestag hat das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien zahlen zukünftig nicht mehr als die Hälfte der Maklerkosten. Das neue Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler ab diesem Zeitpunkt nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig sein kann, wenn er vom Käufer eine Provision verlangen will. Welche Varianten beim Thema Maklerprovision gibt es nun?

Variante 1: Teilung der Provision (§ 656 c BGB neu)

  • Der Makler schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag
  • Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision und bezahlen beide das gleiche

Nach der Neuregelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss die Provisionshöhe nach § 656 c BGB neu identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.

Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.

Es soll also der Grundsatz gelten: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen, wobei offenbar freiwillig gewährte Nachlässe gemeint sind (§ 397 BGB). Provisionsreduzierungen etwa infolge einer fehlerhaften Beratung (Leistungsstörung), die in einem Zivilprozess festgestellt wird, gehören nicht dazu. Dies dürfte allerdings nur gelten, soweit ein Urteil des Gerichtes erfolgt. Preisreduzierungen aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs, sind als freiwilliger Nachlass zu sehen.

Die Provisionsansprüche werden mit Abschluss des Hauptvertrages fällig.

Tipp: Damit keine Zweifel an den Provisionshöhen von Verkäufer und Käufer aufkommen, kann im Kaufvertrag eine deklaratorische Klausel  aufgenommen werden.

Variante 2: Käufer bezahlt maximal 50% (§ 656 d BGB neu)

  • Der Makler schließt nur mit dem Verkäufer einen Vertrag.
  • Der Käufer übernimmt maximal die Hälfte der mit dem Verkäufer vereinbarten Provision

Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber Vereinbarungen beschränkt, die eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorsehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und die Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision ganz oder teilweise zu übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur noch in der Weise getroffen werden, dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i.d.R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i.d.R. Verkäufer).

Nur in diesem Fall wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Provisionsteil bezahlt hat und ein entsprechender Nachweis vom Verkäufer oder Makler erbracht wurde.

Variante 3: Verkäufer übernimmt die Provision zu 100%

  • Der Makler schließt nur mit dem Verkäufer einen Vertrag.
  • Der Verkäufer übernimmt die Provision vollständig

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Dies kann dann geboten sein, wenn der Verkäufer wünscht, dass der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers wahrnehmen soll. Der Vorteil liegt darin, dass der Makler nur einen Auftraggeber hat und somit nur dessen Interessen wahren muss. Interessenkollisionen sind ausgeschlossen. Mehrerlösvereinbarungen und Bieterverfahren sind zudem möglich.

Textformerfordernis (§ 656 a BGB neu)

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform. Dies gilt unabhängig von der Frage, wer den Makler bezahlt. Es gilt somit bei der Doppeltätigkeit mit Doppelprovision sowie der einseitigen Interessenvertretung mit oder ohne Abwälzung. Im Fall der einseitigen Interessenvertretung wird mit dem jeweils anderen kein Vertrag geschlossen, so dass auch kein Textformerfordernis zu beachten.
Zudem ist zu beachten, dass das Textformerfordernis nicht nur bei Maklerverträgen mit Verbrauchern, sondern auch mit Unternehmern gilt.
Wird gegen das Textformerfordernis verstoßen, ist der Maklervertrag von Anfang an nichtig.

Quelle: Eigene Recherchen, ivd.net

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