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17.02.2019Steuerrecht bei Immobilien – ein Überblick

Der Traum vom eigenen Haus: Für die Mehrheit der Deutschen geht er in Erfüllung. Rund 60 Prozent aller 70- bis 79-Jährigen leben heutzutage in der eigenen Immobilie, das sind bereits doppelt so viele wie Ende der 70er-Jahre. Doch beim Steuerrecht für Immobilien gibt es dabei auch einiges zu beachten. Der folgende Text erklärt dazu drei relevante steuerrechtliche Aspekte.

Die Grunderwerbsteuer

Bereits zu Beginn – das heißt bei der Übertragung eines unbebauten Grundstücks oder einer Immobilie von einem Eigentümer auf den nächsten – kommt die Grunderwerbsteuer zum Tragen. Den relevanten Steuersatz dürfen die Bundesländer dabei selbst festlegen, weswegen dieser stark variiert. So haben Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent den niedrigsten Steuersatz in Deutschland, während er in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland mit jeweils 6,5 Prozent am höchsten ist. Die Grunderwerbsteuer wird zwar erst fällig, wenn der Wert des Grundstücks mehr als 2.500 Euro beträgt, es liegt allerdings kaum ein Kauf unterhalb dieser Grenze.
Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind Erben sowie Personen, die eine Immobilie mittels Schenkung erhalten. Unter bestimmten Umständen fällt jedoch stattdessen die Erbschaftsteuer beziehungsweise die Schenkungssteuer an.
Auch im Fall einer Scheidung, bei der ein Ehepartner dem anderen seinen Teil am gemeinsamen Haus verkauft, ist keine Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Die Erbschaftsteuer

Im Falle einer Erbschaft wird das Thema der Steuer erst relevant, sobald die geltenden Freibeträge überschritten werden – unabhängig davon, worum es sich bei dem Erbe handelt. So dürfen Ehegatten bis zu 500.000 Euro und Kinder bis zu 400.000 Euro erben, ohne Abgaben an den Staat leisten zu müssen. Hinzu kommen sogar kleinere Freibeträge für Hausrat, Kunst oder Autos. Liegt der Wert der geerbten Immobilie somit unterhalb dieser Grenze, kommt die Erbschaftsteuer nicht zum Tragen. Doch auch wenn der Freibetrag überschritten wird, gibt es Möglichkeiten, bei denen die Steuer umgangen werden kann.
Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Kind das Eigenheim der Eltern erbt, anschließend selbst in dieses einzieht und dort für mindestens zehn Jahre wohnt. Gleiches gilt für den überlebenden Ehegatten. Neben dieser Zehnjahresfrist gelten jedoch zwei weitere Bedingungen.
Zum einen darf die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter betragen, ansonsten wird die Erbschaftsteuer zumindest anteilig berechnet. Zum anderen muss der Erblasser vor seinem Tod selbst in dem Haus gelebt haben. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn er zuvor gezwungen war, in ein Pflegeheim umzuziehen.
Wie hoch die zu zahlende Steuer bei zuvor vermieteten Immobilien ausfällt, hängt sowohl von der Steuerklasse des Erben als auch von dem zu versteuernden Betrag ab (siehe Tabelle).

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs
bis einschließlich (EURO)
Steuerklasse I
%
Steuerklasse II
%
Steuerklasse III
%
75.000 7 15 30
300.000 11 20 30
600.000 15 25 30
6.000.000 19 30 30
13.000.000 23 35 50
26.000.000 27 40 50
Über 26.000.000 30 43 50

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Die Spekulationssteuer

Auch beim Verkauf einer Immobilie können Steuern fällig werden. Steuerrechtlich relevant ist insbesondere, ob die verkaufte Immobilie zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört. Ist Letzteres der Fall, sind die Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig.
Bei Immobilien, die hingegen dem Privatvermögen zugeordnet werden, sind drei Aspekte relevant:

• Wie viel Zeit liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie?
• Immobilie in Eigengebrauch oder vermietet?
• Hat der Eigentümer bereits mehrere Immobilien verkauft?

So ist der Veräußerungserlös erst steuerfrei, wenn zwischen der Anschaffung der Immobilie und deren Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Zudem kommt unabhängig von dieser Zehn-Jahres-Frist keine Spekulationssteuer zum Tragen, sofern die Immobilie vom Eigentümer selbst oder seinem Ehegatten beziehungsweise seinen Kindern bewohnt wurde. Dieser Eigenbedarf muss allerdings im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren erfolgt sein.

Des Weiteren wird der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel angesehen, weshalb hierbei Steuerabgaben zu entrichten sind.

Weitere Ratgeberinhalte zum Thema Steuerrecht finden Sie unter www.anwalt.org/steuerrecht/.

Artikel von Laura Gosemann

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