Die Immobilie im Pflichtteilsrecht

Pflichtteil bei Immobilien – verstehen, planen, vermeiden
Wenn Immobilien den Großteil des Nachlasses ausmachen, wird der Pflichtteil schnell zum finanziellen Stolperstein. Erben stehen oft vor der Frage, wie sie hohe Auszahlungen an Pflichtteilsberechtigte stemmen können, ohne das Familienhaus verkaufen zu müssen. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie das Pflichtteilsrecht bei Immobilien funktioniert, welche Ansprüche entstehen, wie sich der Pflichtteil berechnet – und mit welchen Strategien man Streit, Zwangsverkäufe und unnötige Kosten vermeiden kann.

Streitpunkt Pflichtteil – Immobilien als Problemfall

Nahe Angehörige können durch ein Testament enterbt werden. Trotzdem haben sie Anspruch auf den Pflichtteil.
Wenn der Nachlass fast nur aus Immobilien besteht, kann das für die Erben ein Geldproblem werden, weil sie den Pflichtteil in bar auszahlen müssen.
Darum ist es wichtig, schon früh zu planen, wie mit Immobilien im Erbfall umgegangen wird

Kein Testament = Gesetzliche Erbfolge

Wer erbt ohne Testament?

Gibt es kein Testament oder keinen Erbvertrag, gilt die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner und Verwandte erben in festen Anteilen. Pflichtteilsansprüche entstehen oft nur, wenn der Nachlass vorher durch Schenkungen kleiner gemacht wurde.

Testament: Was ist erlaubt?

Der Erblasser kann im Testament oder Erbvertrag bestimmen, wer was bekommt oder enterbt wird. Es können auch Vermächtnisse oder bestimmte Zuwendungen angeordnet werden. Das Pflichtteilsrecht setzt aber Grenzen.

Pflichtteilsrecht: Schutz für Angehörige

Pflichtteilsberechtigt sind

• Ehepartner
• Kinder
• Enkel, wenn das Kind verstorben ist
• und manchmal auch die Eltern.

Höhe und Form des Pflichtteils

Der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird in Geld gezahlt, nicht in Form von Sachwerten.

Beispiel:
Zwei Kinder sind Erben zu je 50 %. Wird ein Kind enterbt, bekommt es als Pflichtteil 25 % des Nachlasswertes in bar (=Hälfte des gesetzlichen Erbteils).
Besteht der Nachlass nur aus einer Immobilie im Wert von 100.000 €, beträgt also der Pflichtteil 25.000 € in bar.

Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten

Anspruch auf Erstellung eines Nachlassverzeichnisses

• Vollständiges Verzeichnis aller Nachlasswerte
• Einbeziehung von Schenkungen zu Lebzeiten
• Erstellung auch durch Notar möglich
• Gerichtlich durchsetzbar

Anspruch auf Bewertung des Nachlasses

• Gutachten darf verlangt werden (Immobilien, Schmuck, Gemälde etc.)
• Stichtag: Todestag
• Gefälligkeitsgutachten mit zu niedrigen Werten sind nicht bindend
• Gerichtlich durchsetzbar

Besondere Regelungen im Pflichtteilsrecht

Berücksichtigung von zu Lebzeiten übertragenen Immobilien

• Pflichtteilsergänzungsanspruch
• Niederstwertprinzip:
  • Vergleich von Wert bei Schenkung und Wert am Todestag
  • Niedrigerer Wert gilt

Pflichtteilsrechtliche Abschmelzung

• Jährlich 10 % weniger Anrechnung, max. 10 Jahre
• Ausnahmen:
  • Schenkungen an Ehepartner während der Ehe
  • Schenkungen mit Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt

Weiter Schenkungsbegriff

• Verkäufe unter Marktwert gelten anteilig als Schenkung
• Oft sind Gutachten erforderlich

Pflichtteil und Immobilien: Die Rolle der Liquidität

Fehlende Planung kann Erben zwingen, Kredite aufzunehmen oder Immobilien zu verkaufen. Strategien zur Reduzierung oder Vermeidung des Pflichtteils sind gefragt:

Lebzeitige Schenkung an Erben

• Frühzeitige Übertragung nutzen
• Abschmelzungsfrist beachten
• Finanzielle Absicherung des Schenkenden berücksichtigen

Pflichtteilsverzicht

• Notariell beurkundeter Vertrag
• Häufig gegen Gegenleistung

Schenkung an Pflichtteilsberechtigte

• Anrechnungsvereinbarung schriftlich festhalten

Ausgewogene Testamentsgestaltung

• Konfliktvermeidung durch klare Regelungen
• Spezielle Anordnungen zur Immobiliennutzung und -verwertung

Praxistipps zur Streitvermeidung

1. Pflichtteilsverzichte frühzeitig vereinbaren
2. Immobilienübertragungen strategisch planen
3. Testament klar und eindeutig formulieren
4. Pflichtteilsberechtigte mit kleinen Zuwendungen bedenken
5. Vermögensstruktur auf Liquidität prüfen
6. Offene Kommunikation in der Familie
7. Steuerliche Auswirkungen kalkulieren

Fazit: Pflichtteil bei Immobilien – Besser früh planen

Das Pflichtteilsrecht schützt Angehörige, kann aber für Erben hohe Kosten verursachen. Frühzeitige, fachlich begleitete Planung minimiert Streit, Zwangsverkäufe und Belastungen.
Bei entsprechendem Vermögen empfehlen wir immer fachkundige steuerliche und rechtliche Beratung.

Quelle: BHZ 5/2025, RA Nicolai Utz, RA Leon Feyler