Hauskauf: Notarkosten verstehen und richtig einplanen

Notarkosten beim Hauskauf: Was steckt dahinter?

Wer einen Hauskauf plant, beschäftigt sich früh mit dem Kaufpreis – doch die Notarkosten beim Hauskauf geraten dabei häufig in den Hintergrund. Dabei sind sie gesetzlich vorgeschrieben und lassen sich nicht umgehen: Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Die anfallenden Kosten sind dabei bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – Verhandlungsspielraum gibt es also kaum.

Wer die Notarkosten frühzeitig kennt und richtig in die Gesamtkalkulation einplant, vermeidet unangenehme Überraschungen kurz vor dem Notartermin. Dieser Artikel erklärt, wie sich die Kosten zusammensetzen, welche weiteren Nebenkosten beim Immobilienerwerb anfallen und worauf Kaufinteressenten im Großraum München besonders achten sollten.

Wie berechnen sich die Notarkosten?

Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind im GNotKG tabellarisch festgelegt. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen die Notarkosten aus – allerdings nicht linear, sondern in gestaffelten Gebührentabellen. Als Faustregel gilt: Die reinen Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die der Notar ebenfalls veranlasst. Zusammen mit diesen Grundbuchkosten erreicht man in der Regel eine Gesamtbelastung von rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für alle notarbezogenen Leistungen. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 600.000 Euro – in München und Umgebung durchaus üblich – kann das einen Betrag von 9.000 bis 12.000 Euro bedeuten, den Käufer zusätzlich aufbringen müssen.

Die einzelnen Bestandteile der Notarkosten

Die Notarrechnung enthält in der Regel mehrere einzelne Gebührenpositionen. Es lohnt sich, diese zu kennen, um die Abrechnung nachvollziehen zu können:

• Beurkundungsgebühr: Der größte Posten – sie fällt für die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags an.
• Vollzugsgebühr: Für die Abwicklung des Vertrags, also zum Beispiel die Anforderung von Genehmigungen und die Koordination mit dem Grundbuchamt.
• Betreuungsgebühr: Für ergänzende Tätigkeiten des Notars im Rahmen der Vertragsdurchführung.
• Auslagen und Umsatzsteuer: Porto, Telekommunikation und die gesetzliche Mehrwertsteuer werden zusätzlich berechnet.

Alle diese Positionen zusammen ergeben die Gesamtrechnung des Notars. Eine Vorabschätzung ist mithilfe von Gebührenrechnern im Internet möglich, sollte aber nur als grobe Orientierung dienen.

Grundbuchkosten: Ein oft unterschätzter Posten

Neben den reinen Notargebühren entstehen beim Hauskauf auch Kosten für das Grundbuchamt. Diese werden üblicherweise gemeinsam mit den Notarkosten betrachtet, da der Notar die entsprechenden Anträge stellt und die Zahlung koordiniert.

Zwei Eintragungen sind beim Immobilienkauf standardmäßig relevant: Zum einen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Käufer während der Abwicklung absichert, und zum anderen die eigentliche Eigentumsumschreibung. Wer die Immobilie über ein Darlehen finanziert, muss zusätzlich die Eintragung einer Grundschuld einplanen, die ebenfalls Gebühren verursacht. Die Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises, können aber je nach Umfang der Eintragungen variieren.

Gesamtüberblick: Alle Nebenkosten beim Hauskauf

Die Notarkosten sind nur ein Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss insgesamt mehrere Kostenpositionen im Blick behalten:

• Grunderwerbsteuer: In Bayern derzeit 3,5 Prozent des Kaufpreises – einer der größten Nebenkosten-Posten.
• Notarkosten und Grundbuchgebühren: Zusammen ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Seit der gesetzlichen Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
• Weitere Kosten: Eventuell Sachverständigengutachten, Finanzierungsberatung oder Umzugskosten.

In der Summe sollten Kaufinteressenten im Raum München mit Kaufnebenkosten von insgesamt etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen – je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist und wie hoch die individuelle Provision ausfällt. Eine solide Eigenkapitalbasis, die diese Nebenkosten vollständig abdeckt, ist deshalb ein wichtiger Baustein der Immobilienfinanzierung.

Besonderheiten bei Neubauprojekten

Beim Erwerb einer Neubauwohnung oder eines Neubauhauses direkt vom Bauträger gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Der Kaufvertrag ist beim Neubau deutlich umfangreicher als bei einer Bestandsimmobilie, da er neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Bauleistung und den Baufortschritt regelt. Dies führt in der Regel zu einem höheren Beurkundungsaufwand und damit zu etwas höheren Notarkosten.

Zudem enthält ein Bauträgervertrag häufig Regelungen zu Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, Fertigstellungsgarantien und Gewährleistungsansprüchen. Wer sich für den Erwerb einer Neubauwohnung interessiert, findet bei uns weiterführende Informationen zum Bauträgervertrieb in München und Umgebung. Eine sorgfältige Prüfung des Bauträgervertrags durch den Notar ist dabei ein zentraler Schutzmechanismus für Käufer.

Notarkosten und Finanzierung: Was Käufer wissen sollten

Banken finanzieren in der Regel nur den eigentlichen Kaufpreis, nicht aber die Kaufnebenkosten. Das bedeutet: Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer müssen Käufer aus dem Eigenkapital bestreiten. Wer diese Posten nicht ausreichend einplant, riskiert eine Finanzierungslücke, die den gesamten Kaufprozess gefährden kann.

Ein weiterer Aspekt: Wenn eine Grundschuld zur Absicherung des Darlehens ins Grundbuch eingetragen wird, entstehen dafür eigene Notargebühren. Diese orientieren sich an der Höhe der Grundschuld – also in der Regel der Darlehenssumme. Diese zusätzlichen Kosten sollten in die Gesamtkalkulation einfließen. Ein unabhängiger Finanzberater oder ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, alle relevanten Kosten realistisch abzuschätzen.

Eine fundierte Immobilienbewertung in München ist dabei ein wichtiger erster Schritt: Wer den Marktwert einer Immobilie kennt, kann auch die zu erwartenden Nebenkosten realistisch einschätzen und seine Finanzierung entsprechend aufstellen.

Praktische Tipps zur Einplanung der Notarkosten

Die folgenden Hinweise helfen dabei, die Notarkosten von Anfang an richtig zu berücksichtigen:

• Früh kalkulieren: Sobald ein konkreter Kaufpreis absehbar ist, sollten alle Nebenkosten durchgerechnet werden – am besten noch vor der Finanzierungsanfrage bei der Bank.
• Eigenkapital reservieren: Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus eigenen Mitteln gezahlt werden. Hierfür sollte ein ausreichender Puffer vorhanden sein.
• Notar rechtzeitig kontaktieren: Der Notar kann vorab eine Kostenschätzung erstellen. Zudem prüft er den Kaufvertrag und erklärt alle relevanten Klauseln – diese Beratungsleistung ist in der Notargebühr enthalten.
• Zahlungsfristen beachten: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Ein guter Überblick über die Zahlungsströme erleichtert die Liquiditätsplanung.
• Erfahrene Begleitung suchen: Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die typischen Abläufe und kann Käufer dabei unterstützen, keine wichtigen Kostenpunkte zu übersehen.

FAQ zu den Notarkosten beim Hauskauf

Fazit: Notarkosten beim Hauskauf realistisch einplanen

Die Notarkosten beim Hauskauf sind ein fixer und gesetzlich geregelter Bestandteil jedes Immobilienerwerbs in Deutschland. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und weiteren Nebenkosten können sie im Großraum München schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen. Wer diese Kosten von Beginn an in die Finanzplanung einbezieht, schafft eine solide Grundlage für einen reibungslosen Kaufprozess.

Als erfahrener Makler für München und Umgebung unterstützt GG Immobilien Käufer und Verkäufer dabei, alle relevanten Aspekte eines Immobilientransfers im Blick zu behalten – transparent, sachlich und auf Augenhöhe. Wer Fragen rund um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Würmtal oder im Münchner Raum hat, ist bei Günther Gültling und seinem Team in guten Händen.