München zählt zu den komplexesten Immobilienmärkten Deutschlands – und genau diese Komplexität macht eine methodisch saubere Wertermittlung besonders wichtig. Grundsätzlich stehen drei normierte Verfahren zur Verfügung, die sich in ihrer Anwendungslogik deutlich voneinander unterscheiden und je nach Immobilientyp sowie Bewertungsanlass unterschiedlich geeignet sind. GG Immobilien setzt dabei auf eine fundierte Analyse, die alle marktrelevanten Faktoren des Münchner Immobilienmarkts einbezieht.
Die drei Bewertungsverfahren im Überblick
Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten eingesetzte Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in München. Es basiert auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in ähnlichen Lagen – etwa in Schwabing, Haidhausen oder Maxvorstadt. Da in München eine hohe Transaktionsdichte vorliegt, ist die Datenbasis für dieses Verfahren besonders belastbar. Das Ertragswertverfahren hingegen kommt vorrangig bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten zum Einsatz: Hier steht der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag im Mittelpunkt der Berechnung. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, für die kaum Vergleichsobjekte existieren – beispielsweise bei Gewerbeimmobilien oder besonderen Wohngebäuden. Es orientiert sich am Herstellungswert des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts. Beim Hausverkauf in München werden häufig auch mehrere Verfahren kombiniert, um ein realistisches Marktbild zu erhalten.
Wichtige Punkte für München
- Vergleichswertverfahren: In nachgefragten Münchner Stadtteilen wie Bogenhausen oder Neuhausen besonders aussagekräftig, da viele Vergleichstransaktionen vorliegen.
- Ertragswertverfahren: Relevant für vermietete Wohn- und Geschäftshäuser in München, bei denen die Mietrendite als Bewertungsgrundlage dient.
- Sachwertverfahren: Wird häufig ergänzend eingesetzt, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise verfügbar sind – etwa bei Spezialimmobilien in Randlagen.
- Kombinierte Bewertung: Sachverständige und zertifizierte Makler in München greifen regelmäßig auf mehrere Verfahren zurück, um den Verkehrswert abzusichern.
Welches Verfahren letztlich sachgerecht ist, hängt immer vom konkreten Objekt, seiner Lage innerhalb Münchens und dem Anlass der Bewertung ab – ob Erbschaft, Scheidung, Beleihung oder geplanter Verkauf. Beim Verkauf einer Wohnung in München etwa liefert das Vergleichswertverfahren in der Regel die präzisesten Ergebnisse, da der Münchner Wohnungsmarkt eine sehr hohe Markttransparenz aufweist.
Wir von GG Immobilien sind als Makler für Wohnimmobilien nach DIN EN 15733 zertifiziert und kennen den Münchner Immobilienmarkt aus jahrelanger praktischer Erfahrung. Als Immobilienberater mit regionalem Expertenwissen – ansässig in Krailling und mit langjähriger Verwurzelung im Würmtal sowie den Gemeinden Planegg, Gräfelfing, Gauting und Neuried – begleiten wir Sie auch bei Objekten in München mit einer transparenten, ergebnisorientierten Wertermittlung. Inhaber Günther Gültling steht Ihnen dabei persönlich zur Seite und erläutert Ihnen alle Bewertungsschritte verständlich und ohne Fachjargon.
